Warum notieren REITs unter dem NAV, und was kann KI übersehen?

Kurz gesagt

Ein REIT ist eine Immobilien-Investmentgesellschaft, die in der Regel ertragbringende Immobilien besitzt oder finanziert. Je nach Land muss sie grundsätzlich einen großen Teil ihrer begünstigten Erträge an die Aktionäre ausschütten. Eine SOCIMI ist die spanische Rechts- und Steuerform für eine börsennotierte Immobilien-Investmentgesellschaft, weitgehend vergleichbar mit einem REIT. Investoren beurteilen beide nach Ergebnis, Cashflow, Dividenden und Verschuldung sowie nach dem Nettoinventarwert. Viele REITs und SOCIMIs notieren an der Börse unter ihrem veröffentlichten NAV. Manche Investoren nutzen inzwischen ein KI-Tool, um die Gründe dafür zu recherchieren, doch KI ist nur ein Teil des Wegs zu einer echten Antwort.

Die wichtigsten Fakten

• Unternehmen veröffentlichen den NAV einige Male im Jahr nach einem festen Zeitplan, während sich der Aktienkurs täglich bewegt. Der NAV beruht meist auf Immobilienbewertungen, doch die Bewertungsmethode, die Häufigkeit der Gutachten und die berichtete NAV-Kennzahl unterscheiden sich von Unternehmen zu Unternehmen.

• Ein Abschlag bedeutet, dass der Aktienkurs unter dem NAV je Aktie liegt. Abschläge sind bei börsennotierten Immobilien weit verbreitet und sagen für sich genommen nichts Spezifisches über ein einzelnes Unternehmen aus.

• Ein Abschlag kann aus echten Unternehmensrisiken, der Lage der Branche, geringem Handel in der Aktie, schwacher Investorennachfrage oder geringer Sichtbarkeit am Markt entstehen. Bei näherem Hinsehen sind das sehr unterschiedliche Dinge.

• Ein KI-Tool kann meist bestätigen, dass ein Abschlag besteht. Den Abschlag eines bestimmten Unternehmens richtig zu erklären, fällt ihm deutlich schwerer.

Ein einfaches Beispiel für einen NAV-Abschlag

Stellen Sie sich vor, eine Immobiliengesellschaft besitzt Gebäude im Wert von 120 Millionen Euro und hat 40 Millionen Euro an Schulden und sonstigen Verbindlichkeiten. Zieht man das eine vom anderen ab, beträgt ihr NAV rund 80 Millionen Euro. Geteilt durch 10 Millionen ausstehende Aktien ergibt sich ein NAV je Aktie von 8 Euro. Notiert die Aktie bei 6 Euro, liegt das Unternehmen 25 Prozent unter dem NAV. Um diese Lücke von 25 Prozent geht es in diesem Beitrag: warum sie besteht, was sie bedeuten könnte und wo ein KI-Tool bei der Recherche danebenliegen kann.

Warum REITs und SOCIMIs unter dem NAV notieren können

Der NAV beruht auf der Schätzung eines Gutachters, zu welchem Preis sich die Immobilien verkaufen ließen, und wird alle paar Monate aktualisiert. Der Aktienkurs entsteht durch den Handel, der je nach Unternehmen rege oder dünn sein kann. Er spiegelt wider, was Investoren jetzt erwarten und wie sie das Risiko einschätzen. Dazu gehören Dinge, die ein Gutachten nicht erfasst, etwa wie leicht sich die Immobilien verkaufen ließen, wie viel Fremdkapital fällig wird und ob der Markt dem Gutachten überhaupt vertraut. Ein Abschlag ist die Lücke, wenn die tägliche Einschätzung des Marktes unter der periodischen des Gutachters liegt.

Branchenfaktoren und unternehmensspezifische Faktoren

Manches, was einen Abschlag treibt, hat mit keinem einzelnen Unternehmen zu tun. Zinsen, ein nervöser Immobilienmarkt, schwierigere Finanzierung und allgemeine Zweifel an der Entwicklung der Immobilienwerte treffen nahezu jeden REIT und jede SOCIMI in einem Land oder einer Branche gleichzeitig. Unternehmensspezifische Faktoren erklären, warum ansonsten ähnliche Unternehmen mit sehr unterschiedlichen Abschlägen notieren. Dazu gehören, wie stark das Portfolio ist, ob die Vermietungsquote hält, wann die Schulden fällig werden, ob Dividenden zuverlässig gezahlt wurden, ob das Management Aktien zurückgekauft hat und ob Investoren darauf vertrauen, wie das Unternehmen seine eigenen Immobilien bewertet. Branchenstimmung und unternehmensspezifische Faktoren wirken zusammen und lassen sich selten sauber trennen. Dennoch können zwei Unternehmen derselben Branche sehr unterschiedliche Abschläge aufweisen.

Bedeutet ein Abschlag, dass die Aktie günstig ist?

Manchmal. Und manchmal hat der Markt recht. Ein Abschlag kann bedeuten, dass der Markt ein Unternehmen, dem es gut geht, noch nicht richtig eingeschätzt hat. Er kann ebenso gut bedeuten, dass der Markt etwas Reales erkannt hat. Beispiele sind eine hohe Verschuldung im Verhältnis zum Portfolio, sinkende Immobilienwerte in diesem Segment, eine anstehende Refinanzierung zu schlechteren Konditionen, geringer Handel in der Aktie, schwache Governance, eine unsichere Dividende, eine starke Konzentration auf eine Immobilienart oder ein Land oder Zweifel daran, dass ein Verkauf den Gutachtenwert erreichen würde. Um diese Fälle auseinanderzuhalten, braucht man die eigenen Zahlen des Unternehmens, einen Namen nach dem anderen.

Was KI bei der Erklärung des Abschlags übersehen kann

Fragen Sie ein KI-Tool, warum ein bestimmter REIT oder eine bestimmte SOCIMI mit einem Abschlag notiert, greift es womöglich zur Branchenerklärung aus Zinsen, Stimmung und Immobilienzyklus, weil die meisten darüber schreiben. Die unternehmensspezifischen Gründe, etwa das Fälligkeitsprofil der Schulden, die Entwicklung der Vermietungsquote und die eigene Sicht des Managements auf die Lücke, sind womöglich über Investorenpräsentationen, Ergebnismitteilungen und Call-Transkripte verteilt. Selbst wenn dieses Material öffentlich ist, kann ein KI-Tool Schwierigkeiten haben, es zu finden, zu verknüpfen und richtig zu gewichten. Es steckt vielleicht in PDFs, ist schlecht indexiert oder wurde bei der Recherche einfach nicht ausgewählt. Das heißt nicht, dass der Abschlag besteht, weil das Unternehmen schlecht kommuniziert hat. Es heißt, dass eine KI-Antwort, die für sich allein recherchiert wurde, eine reale, unternehmensspezifische Situation zu einem allgemeinen Absatz einebnen kann, der auf fast jeden Namen der Branche passen würde.

Mehrere Namen gleichzeitig vergleichen

Die nützliche Version dieses Tests vergleicht Unternehmen. Nehmen Sie vier oder fünf börsennotierte Immobiliengesellschaften, fragen Sie ein KI-Tool, warum jede mit ihrem aktuellen Abschlag notiert, und legen Sie die Antworten nebeneinander. Unterscheiden sich die Antworten, erfassen sie wahrscheinlich etwas Reales über das jeweilige Portfolio. Lesen sie sich gleich, mit denselben Zinsen und derselben Stimmung in jeder, trägt die Branchenstory die ganze Last, und nichts Unternehmensspezifisches hat die Antwort erreicht. Das sollten Sie wissen, bevor Sie sich auf irgendetwas davon verlassen.

Fazit

Der Abschlag selbst sagt Ihnen fast nichts. Der Grund dahinter sagt Ihnen viel, und dieser Grund ist unternehmensspezifisch. Was eine allgemeine KI-Antwort über Zinsen und Stimmung sagt, gilt für jeden Namen der Branche. Was sie über die Schuldenfälligkeiten, die Vermietungsquote und die Dividendenhistorie dieses Unternehmens sagt, ist der Teil, der sich zu lesen lohnt. Sagt sie wenig darüber, ist das für sich schon ein Befund.

Dieser Beitrag dient allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar.

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Über die Autorin: Nataly Usuga ist im Business Development bei Finvictum tätig. Sie arbeitet mit IR-Teams, auch bei börsennotierten Immobiliengesellschaften, daran, wie KI ihre Story findet oder falsch liest, bevor überhaupt jemand mit ihnen spricht. Vernetzen Sie sich auf LinkedIn.